Ипотека (от греч. hipotheke — залог) — это залог недвижимости с целью получения долгосрочной ссуды. В Древней Греции у имения должника ставили столб, который и назывался "ипотека"; с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использоваться особые книги, называемые ипотечными. Так, уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке. Первым ипотечным банком был государственный банк, основанный в Силезии в 1770 году. Деятельность ипотечного банка распространилась на мелкие помещичьи владения и крестьянские хозяйства в начале XIX веке. Такой четкой системы ипотечных банков, как в Германии, в других капиталистических странах не было. Так, в США в 1916 году были созданы земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог земли [18, c. 32].
В Канаде ипотечные банки занимались кредитованием операций с недвижимостью. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли и сельскохозяйственных строений, а впоследствии — преимущественно жилищного строительства.
Во Франции крупнейший Земельный банк предоставлял ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции осуществлялись также основанным еще в 1852 году Банком земельного кредита. Этот банк выдавал кредиты в основном крупным строительным компаниям.
В небольших странах Западной Европы с сельскохозяйственной ориентацией, таких как Финляндия, Швеция, Бельгия, Нидерланды имелись частные и государственные ипотечные банки. В Финляндии ипотечный кредит, предоставляли пять частных ипотечных банков под залог недвижимости [22, c. 129].
В Швеции имелись четыре ипотечных банка, которые занимались кредитованием жилищного строительства, сельского хозяйства, судостроения и торговли. В Бельгии операции по выдаче долгосрочных ссуд выполняли специальные кредитные учреждения, которые образовывали так называемый государственный кредитный сектор. В Нидерландах ипотечный кредит выдавали сельскохозяйственные кредитные институты, организованные на кооперативных началах. Также имелись инвестиционные банки в некоторых развивающихся странах: Аргентине, Мексике, Нигерии.
На заре российского феодализма, в XV веке, при первых попытках регулирования отношений имущественного залога существовало понятие "закладная кабала", когда должник, не выплативший долг, становился крепостным. Дальнейшее становление ипотечного кредитования после 1861 году было обусловлено потребностями помещичьего хозяйства. Дворяне сохранили в ходе отмены крепостного права недвижимость, но не имели больших капиталов. Нужда землевладельцев была удовлетворена за счет поземельного долгосрочного кредитования. Во второй половине XIX века в России стали появляться ипотечные учреждения.
Система ипотечного кредита, состоявшая из сословных земель, взаимных и акционерных, частных и государственных, сложилась к 1880-м годам. Она охватывала территорию всей Европейской России. Банковская практика того времени поражала не только разнообразием видов проводимых операций, но и подходом по обеспечению надежности их проведения. В России были образованы и довольно успешно действовали три большие группы ипотечных кредитных учреждений.
Первая группа в количественном отношении была немногочисленна и состояла всего из двух государственных ипотечных банков: Крестьянского поземельного, созданного в 1882 году, и Дворянского земельного, образованного в 1885 году. Основной целью учреждения этих банков было создание общероссийского, механизма регулирования цен на землю с помощью государственного долгосрочного банковского кредита. Кредиты выдавались на срок, превышающий 60 лет, с выплатой от 3 до 8% годовых. Эти банки, как и частные кредитные учреждения, применяли на практике простой и эффективный механизм кредитования. Он не предусматривал привлечение денежных средств в банк, а строился на выпуске ипотечных облигаций, которыми и кредитовались заемщики. Эти облигации назывались в Дворянском банке закладными листами, а в Крестьянском поземельном банке — свидетельствами. Величина процентов, которые заемщик выплачивал банку по ссуде, превышала величину процентов, которые банк платил держателям закладных листов. Эта разница составляла главный источник прибыли банка. Облигации разнились не только по названиям. Некоторые выпуски закладных листов в отличие от свидетельств имели номинальную стоимость, выраженную не только в рублях, но и в иностранной валюте: французских франках, германских марках, голландских гульденах и фунтах стерлингов. Это повышало их ликвидность, так как они могли обращаться и за пределами России, в странах Западной Европы. Для привлечения российского инвестора использовался и такой проверенный способ, проведение периодических розыгрышей по некоторым выпускам. Государственные банки являлись, кроме всего прочего, крупными землевладельцам, сосредоточившими в своих руках огромное количество земли, что позволяло получать дополнительный доход от управления землями, сопоставимый с доходами от кредитования [35, c. 67].
