Проблемы ипотечного кредитования неразрывно связаны с различными факторами — политическими, правовыми и экономическими, которые оказывают на него огромное значение [33, c.47].
К политическим факторам относится общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств. Напротив, успешному развитию ипотеки может значительно способствовать представление целевых кредитных ресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии данных бумаг для вторичного рынка, а также различных форм адресной поддержки различных граждан получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.
Правовые факторы определяются состоянием правовой среды общества. При этом влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности и прежде всего на объекты недвижимости; обеспечение законных способов наложения взысканиям отчуждения имущества; наличие достойной правовой и законодательной базы.
Исторические условия и факторы также могут влиять на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения, особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты реализации экономической мысли. Многообразие всех факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования. Принципиально различающихся между собой моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего две. Отличаются они по принципам формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования [33, c.45]. Итак, с учетом мирового опыта выделяют две модели ипотечного кредитования. Первая — модель депозитного института, а применительно к нашим условиям — сберегательного банка. Смысл заключается в следующем. Сберегательные банки аккумулируют средства на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады и контрактные сбережения. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут счета, работают с должниками и т.п. Сберегательные банки сами выступают в роли инвесторов, т.е. формируют за счет выданных кредитов инвестиционный портфель. Специфика данной модели — замкнутость: в качестве источника предоставления кредитов на жилье используются только те средства, которые накоплены участниками схемы Антрактных сбережений. Банки, применяющие ее, обретают возможность предоставлять кредиты на условиях, лучших, нежели рыночных, так как уровень выплачиваемых по сбережениям населения процентов у них ниже рыночного. Такая модель применяется в Германии (рисунок 1.3).
Рисунок 1.3 - Замкнутая модель депозитного института
