Из-за неполадок в финансовой мировой системе, вызванных кризисом в Америке, любое изменение ипотечных программ у нас в России порождает волну панических слухов [37, c. 17].
Действительно, российские банкиры обеспокоены ипотечным кризисом в США, от которого сильнее всего пострадали физические лица и паевые инвестиционные фонды, чьи бумаги были обеспечены "ипотечными" деньгами. Обвал рынка жилой недвижимости нанес экономике Соединенных Штатов ущерб в размере $200 млрд., специалисты предсказывают вторую волну дефолтов; возможно, обанкротятся более 1,2 млн. американских граждан.
Теперь российским банкам стало труднее занимать деньги для ипотечных кредитов на Западе. Объемы рефинансирования российских ипотечных займов уменьшились, а условия – ухудшились. Планируемая российскими банками секьюритизация на Западе отложена до лучших времен.
По мнению Григория Куликова, вице-президента Российской гильдии риэлторов, председателя совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", труднее всего придется мелким банкам, которые рассчитывали раздать как можно больше ипотечных кредитов и быстро их секьюритизировать. Большая часть таких кредитов была выдана в 2005 – 2006 гг., когда цена квадратного метра постоянно росла, и банкам не нужно было слишком тщательно проверять платежеспособность клиента, ведь реализация на рынке заложенной квартиры в любом случае покрывала убытки. Теперь ситуация изменилась.
Но, несмотря на все это, банки не собираются отказываться от ипотечных кредитных продуктов. Григорий Куликов, полагает, что в будущем количество квартир, купленных с помощью кредита, будет только расти. Не за горами время, когда по ипотеке будет приобретаться каждая вторая квартира.
С тем, что американский кризис не так страшен для России, как кажется, согласна и Татьяна Копыстыринская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век". Не надо забывать, что между российской ипотекой и американской – большая разница, хотя бы в возрасте. Рынок ипотечных кредитов существует в США с 30-х годов прошлого века, и за это время переживал немало спадов и подъемов не исключено, что данный кризис – один из этапов этого трудного пути. В США только объем непогашенной рисковой ипотеки достиг 1,3 трлн. долларов. А в России объем ипотечного рынка, (которому всего-то 10 лет) составил около 600 миллиардов рублей.
Кроме того, в Америке суммы ипотечных кредитов превышали стоимость приобретаемой недвижимости, а у нас практически все банки выдают сумму кредита, которая гораздо меньше стоимости покупаемых квартиры или дома (максимальное соотношение суммы кредита к сумме первоначального взноса на сегодня - 95%-5%) [37, c. 19].
Большинство американских ипотечных кредитов были выданы с "плавающими" процентными ставками, привязанными к индексу LIBOR (усредненной процентной ставке на Лондонском межбанковском рынке). В таком случае заемщик напрямую зависит от ситуации на финансовом рынке. Для российских кредитов, "плавающие" ставки несвойственны. Фиксированная ставка для российского заемщика удобнее, он всегда может рассчитать свои расходы, и меньше рискует стать несостоятельным.
Нет сомнений в том, что банки будут придирчивей выбирать клиентов. По данным агентства ООО "Центр ипотечных программ", если в июле 2007 года банки, с которыми сотрудничает компания, отказали в ипотечном кредите только одному человеку, то в сентябре не повезло уже двенадцати. Заемщикам нужно готовиться и к другим переменам.
Банки постепенно сокращают программы, где не предусмотрено внесение первого взноса. Будущим заемщикам нужно будет располагать собственными "стартовыми" средствами.
На сегодняшний день банки стали уделять гораздо больше внимания кредитной истории потенциального заемщика. И если вы выступили поручителем за кредит, который брали ваши родственники или друзья, в случае их финансовых затруднений вам придется им помочь.
Все больше банков требуют подтверждения доходов именно в форме 2-НДФЛ, тех, которые выдают в бухгалтерии на работе. Соответственно, предпочтение будут отдавать клиентам с "белой" зарплатой.
Уменьшится доля досрочных погашений ипотечных кредитов. Сегодня часто кредит погашается досрочно, в течение 4 – 7 лет. Но банки от этого не ввосторге – "безвременно" теряя заемщика, они теряют доход. В Европе же средний срок ипотеки – 10 – 25 лет.
